Métiers de base en France et à l'international

SCHNEIDER INTERNATIONAL propose à ses clients un service « à la carte » autour de trois métiers : 

 

 

SCHNEIDER INTERNATIONAL dispose d'une base de données locatives de plus de 20 000 références, tenue à jour quotidiennement 

l' expertise et l'évaluation

Ce métier couvre trois types de missions : 

A/            EVALUATION EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
  • Estimation du « prix de marché » de locaux commerciaux lors d’une prise à bail,

  • Estimation de la « valeur locative statutaire » de locaux commerciaux en cours de bail ou lors d’un renouvellement.

 

  • Estimation de la valeur d’un droit au bail dans le cadre d’une actualisation des comptes ou d’un projet de cession.

 

  • Evaluation d’une indemnité d’éviction dans le cas d’un refus de renouvellement du bail.

B/            EVALUATION EN MATIERE PATRIMONIALE OU SOCIALE

 

  • Valeur vénale et/ou valeur locative d’immeubles ou de locaux « d’entreprise » : bureaux, centres commerciaux, locaux d’activités, entrepôts, plateformes logistiques, terrains ou bâtiments industriels, hôtels, cliniques, EHPAD, etc.

 

  • Evaluation d’actifs immobiliers dans le cadre d’opérations de « sale & lease-back »,

 

  • Evaluation d’actifs immobiliers en cas de fusion ou de scission de sociétés, de transmission universelle de patrimoine d'apport partiel d'actif.

 

 

C/            EVALUATION EN MATIERE COMPTABLE ET FISCALE

 

  • Expertises par composants selon les normes françaises : juste valeur (CRC 2002-10), dépréciation d’actifs (CRC 2002-10), fusions et opérations assimilées (CRC 2004-01).

 

  • Expertises par composants selon les normes internationales : immeubles d’exploitation (IAS/IFRS 16), contrats de location (IAS/IFRS 16 « leases »), immeubles de placement (IAS/IFRS 40).

 
 

le conseil et l'assistance

Ce métier couvre trois types de missions : 

A/            CONSEIL JURIDIQUE EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX

Etude de cas sur demande ponctuelle d’un client ou analyse des stipulations contractuelles lors de la conclusion d’un bail ou à l’occasion d’un contentieux né au cours de celui-ci.

B/            ASSISTANCE LORS DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL

Négociation et rédaction des stipulations contractuelles, ainsi que, le cas échéant, des conditions financières d’un bail à conclure ou à renouveler.

C/            ASSISTANCE DANS LA RATIONALISATION D’UN PARC LOCATIF

Dans les comptes de résultat des enseignes nationales, le poste « locations immobilières » représente en général le second poste de charges...quand ce n’est pas le premier.

La conjoncture économique des dernières années a conduit les enseignes à substituer à une politique d’expansion « quantitative » une approche plus « qualitative », privilégiant la rentabilité par rapport au chiffre d'affaires.

Cette nouvelle politique passe évidemment par des arbitrages sur les points de vente, fondés en particulier sur la cohérence du ratio loyer / chiffre d’affaires par rapport au taux d'effort admissible pour l'enseigne.

Pour répondre à cette nouvelle approche, SCHNEIDER INTERNATIONAL a mis au point une mission d'accompagnement des enseignes dans la rationalisation de leur parc locatif, prenant en charge tous les pourparlers à engager avec les bailleurs concernant :

  • Les sites où la fermeture a été définitivement décidée et où il s’agit de négocier une résiliation anticipée  du     bail,

  • Les sites où le maintien est conditionné par une baisse significative du loyer et où il s’agit de négocier de        nouvelles conditions locatives,

  • Les sites qui sont destinés à être conservés et où il s’agit de vérifier la cohérence du loyer contractuel avec     la valeur locative.

 

 

 

l' audit et la renégociation

Afin de permettre à ses clients d’agir par anticipation et non par réaction, SCHNEIDER INTERNATIONAL a mis au point depuis de nombreuses années une mission spécifique, consistant à auditer et, le cas échéant, à renégocier avec les bailleurs les baux commerciaux qui le nécessitent.

Cette mission se déroule en trois phases suivies, si nécessaire, d’une procédure de fixation judiciaire du loyer :

 

A/            PHASE 1 : ETUDE PREALABLE

 

Examen sur pièces du parc locatif du client et premier tri entre :

 

  • Les baux dont le loyer parait conforme à la valeur locative,

  • Les baux dont le loyer parait supérieur à la valeur locative, 

  • Les baux dont le loyer parait inférieur à la valeur locative.

A l'issue de cet examen préalable, définition avec le client des baux sur lesquels SCHNEIDER INTERNATIONAL aura à intervenir.

B/            PHASE 2 : AUDIT DES BAUX DONT LE LOYER PARAIT SUPERIEUR A LA VALEUR LOCATIVE

Pour chaque bail retenu, SCHNEIDER INTERNATIONAL établit un rapport d’audit en valeur locative accompagné de préconisations sur l’opportunité d’engager une action de renégociation et, si nécessaire, une procédure de fixation judiciaire du loyer

 

C/            PHASE 3 : RENEGOCIATION DES CONDITIONS LOCATIVES

En vertu d’un mandat spécial préalablement délivré à cet effet par son client, SCHNEIDER INTERNATIONAL prend contact dans un premier temps avec le bailleur, en vue d’engager avec lui une négociation, tant sur le montant des loyers, taxes et charges que sur les stipulations contractuelles du bail en objet.

 

Dans un second temps, SCHNEIDER INTERNATIONAL fait signifier au bailleur au nom et pour le compte de son client une demande de renouvellement du bail à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce et, le cas échéant, le mémoire introductif en application des articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce,

 

D/            SI NECESSAIRE : PROCEDURE DE FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER

Faute d’accord amiable et en vertu du mandat spécial sus évoqué, SCHNEIDER INTERNATIONAL transmet à l’avocat du client les éléments du dossier lui permettant d’engager la procédure de fixation judiciaire du loyer devant le juge des loyers compétent.

 

Si une expertise judiciaire est ordonnée par le juge, ce qui est quasiment toujours le cas, SCHNEIDER INTERNATIONAL assiste ou représente son client aux côtés de son avocat, aux différentes réunions organisées par l’Expert de justice, afin notamment de formuler toute observation utile, verbale ou écrite au soutien des intérêts de son client, d’examiner tout dire, note, pré-rapport ou rapport de l’expert ou de la partie adverse et de communiquer toutes pièces et toutes écritures utiles, le tout conformément aux dispositions des articles 161 et 162 du Code de Procédure Civile

Sur les quelques 200 baux commerciaux renégociés par SCHNEIDER INTERNATIONAL au cours des dernières années, 85 % ont fait l’objet d’un renouvellement amiable, avec une économie moyenne de loyer d'environ 30 % par an.