Presse spécialisée

Nos publications dans la presse spécialisée
 

 

LOYER BINAIRE ET COMPÉTENCE DU JUGE : LE CHEMIN DE CROIX CONTINUE !

Jean-Pierre DUMUR - AJDI - janvier 2019

Le 6 septembre 2018, Jean-Pierre DUMUR écrivait : "Après avoir constitué une sorte de serpent de mer pendant 10 ans, la fixation du prix du bail renouvelé dans le cas d'un loyer binaire est devenue une sorte de chemin de croix depuis 15 ans, avec toutefois une différence qui mérite d'être signalée : si dans la liturgie chrétienne le chemin de croix comporte quatorze stations, en matière de loyers binaires nous n'en sommes qu'à la douzième..."

 

Il avait tort : la treizième station n'a pas tardé à sortir de terre avec l'arrêt de cassation rendu par la 3ème chambre civile le 29 novembre dernier, lequel pose au moins autant de questions qu'il n'apporte de réponses. (Cass. 3° civ., 29 novembre 2018, n° 17-27.798 - FS-P+B+I)

SCHNEIDER INTERNATIONAL en Europe... et toujours aux côtés des enseignes.

Les Cahiers M2 - Novembre 2018

Fondée à Luxembourg il y a 30 ans et présente en France depuis 25 ans, Schneider International est une référence en matière de baux commerciaux.

Intervenant essentiellement auprès d’une clientèle de grandes enseignes, cette société familiale est dirigée et animée par trois « mousquetaires », experts et conseils passionnés de la matière, rompus aux arcanes et aux pièges de leur spécialité. Implantée historiquement à Luxembourg et dans le Grand Est, puis à Paris, Lyon et aujourd’hui Genève, Schneider International a décidé de mettre à profit l’année de son 30ème anniversaire pour développer ses activités à l’international.

Le bail commercial aux frontières de la France.

Actes du colloque du 30e anniversaire de Schneider International - AJDI - 6 octobre 2018

À l’occasion de son 30e anniversaire, Schneider International a voulu célébrer l’événement en organisant à Paris le 5 juin 2018 un grand colloque du droit comparé des baux commerciaux en France, en Belgique, en Suisse et au Grand-Duché́de Luxembourg.

 

Présidé par Joël Monéger, professeur émérite de l’université de Paris-Dauphine, ce colloque a rassemblé près de 120 participants venus écouter quatre intervenants de grande qualité :
- pour la France, Françoise Auque, professeur émérite de l’université de Lille ;

- pour la Suisse, Philippe Cottier, avocat au barreau de Genève ;
- pour la Belgique, Françoise Blaise, avocat au barreau de Bruxelles ;
- pour le Luxembourg, Franck Greff , avocat au barreau de Luxembourg.

 

On trouvera ci-après le texte intégral de leurs interventions, complété par un tableau synoptique reprenant les principales caractéristiques des différents statuts. 2018 10 06 - AJDI -JPD - Le bail commercial aux frontières de la France

Loyers binaires et compétence du juge — Le chemin de croix en douze stations : la rédemption viendra-t-elle de Lyon ou de Créteil ?

Jean-Pierre DUMUR - Lexbase - 6 septembre 2018

 

Après avoir constitué une sorte de serpent de mer pendant dix ans, la fixation du prix du bail renouvelé dans le cas d’un loyer «binaire» est devenue une sorte de chemin de croix depuis quinze ans, avec toutefois une différence qui mérite d’être signalée : si dans la liturgie chrétienne, le chemin de croix comporte quatorze stations, en matière de loyers binaires nous n’en sommes qu’à la douzième...

Réflexions comparatives sur la loi du 3 février 2018 sur le bail commercial au Grand-Duché de Luxembourg au regard du projet de loi gouvernemental du 31 juillet 2015.

Jean-Pierre DUMUR – Joël MONEGER – LEGITECH février 2018

En janvier 2016, Jean-Pierre DUMUR et Joël MONEGER avaient commenté sur le site « LEGICORP » le projet de loi gouvernemental du 31 juillet 2015 sur le bail commercial (voir publication ci-dessous).

La présente publication rappellera tout d’abord la situation antérieure et les modalités d’insertion du nouveau texte dans la législation luxembourgeoise, avant d’analyser comparativement la loi du 3 février 2018 au regard du projet de loi gouvernemental du 31 juillet 2015.

Comme on pourra le constater, la nouvelle loi est significativement en retrait par rapport au projet initial, au regard des droits du preneur au renouvellement de son bail ou à défaut de ses droits à indemnité d’éviction.

Frais de réinstallation et maintien dans les lieux du locataire évincé: la jurisprudence remet les pendules à l'heure !

Jean-Pierre DUMUR - LEXBASE janvier 2018

Le vieux serpent de mer de l'indemnisation des frais de réinstallation en matière d'indemnité d'éviction n'est apparemment pas mort…

 

Pendant longtemps, certains auteurs ont soutenu que les frais de réinstallation ne pouvaient être indemnisés spécifiquement que dans le cas où l'indemnité principale avait été déterminée en « valeur de transfert » et qu’à l’inverse ils étaient inclus dans la valeur du fonds de commerce lorsque l'indemnité principale avait été déterminée en « valeur de remplacement ».

 

La Cour de cassation a mis fin à ce débat en 2007, par un arrêt de principe connu sous le nom d' « arrêt Sophia-Monoprix » : « il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé, tant dans l'hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement" (Cass. civ. 3, 21 mars 2007, n° 06-10.780, FS-P+B).

 

C’est alors que certains bailleurs ont imaginé un nouveau moyen pour y échapper, en soutenant que pour pouvoir prétendre à l’indemnisation de ses frais de réinstallation, le locataire évincé devait au préalable rapporter la preuve de sa réinstallation effective.

 

Fort heureusement, la jurisprudence vient à plusieurs reprises de « calmer les ardeurs » !...

Loyers binaires : nouveau coup de théâtre à la cour d'appel de Versailles.

Jean-Pierre DUMUR – AJDI  novembre 2017

La cour d’appel de Versailles vient d’écrire le dernier (?) acte d’une pièce de théâtre à rebondissements qui dure depuis bientôt 50 ans, sur le scénario des loyers « binaires » : dans un arrêt du 19 septembre 2017, non seulement elle se place en opposition à la Cour de cassation, mais en outre elle remet en cause sa propre jurisprudence.

A force de rebondir, la pièce ne fait plus rire…

Révision du loyer à la baisse au visa de l'article L.145-39 du code du commerce : ni minimum ni plancher !
Jean-Pierre Dumur - AJDI juillet/août 2017

Décidément, la jurisprudence a décidé de faire la chasse aux clauses d’indexation « encadrées » !


Trois arrêts rendus successivement en moins de six mois ont commencé à mettre de l’ordre dans les stipulations contractuelles visant à interdire, ou à limiter, toute baisse de loyer dans le cadre d’une révision au visa de l’article L. 145-39 du code de commerce.

Application dans le temps de la loi "PINEL"... Le feuilleton continue !
Jean-Pierre Dumur - LEXBASE juin 2017

 En juin 2014, à l’occasion de sa première publication sur la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi ”Pinel”, Jean-Pierre DUMUR, avait écrit : ”ce qui se conçoit bien s’énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément : cette citation du 17ème siècle devrait être affichée en permanence au fronton des ministères et des assemblées législatives "!

 

Trois ans plus tard, cette citation est malheureusement toujours d’actualité : en effet, concernant les conditions d’application de la loi dans le temps, la rédaction pour le moins approximative du texte continue de générer des controverses doctrinales et jurisprudentielles.

Refacturation de la taxe foncière au preneur et article R. 145-35 du code de commerce : attention au paralogisme !
Jean-Pierre Dumur - AJDI avril 2017

Le paralogisme désigne un raisonnement qui tire une conclusion fausse à partir d'énoncés qui peuvent être vrais, mais qui sont utilisés de manière inappropriée.

Exemple :

  • Tout homme est mortel,

  • Or, un chien est mortel,

  • Donc, un chien est un homme !

C’est une affection de ce type qui semble avoir atteint le jugement rendu par la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris le 5 juillet 2016, dans une affaire de fixation du prix d’un bail renouvelé (TGI Paris, loyers commerciaux, 5 juillet 2016, n° 14/03319) ...

Révision du loyer à la baisse : la Cour de cassation « casse le plancher » !
Jean-Pierre Dumur - LEXBASE avril 2017

Décidément, la Cour de cassation a décidé de faire le ménage sur les clauses d’indexation « encadrées ». Dans deux arrêts récents, elle vient notamment de mettre de l’ordre dans les stipulations contractuelles visant à interdire, ou même à limiter, toute baisse de loyer dans le cadre d’une révision au visa de l’article L.145-39 du code de commerce.

Pour télécharger le texte des arrêts concernés :

Le temps et le loyer du bail
Jean-Pierre Dumur - Loyers & copropriété mars 2017

« Ô temps ! suspends ton vol, et vous heures propices, suspendez votre cours : laissez-nous savourer les rapides délices des plus beaux de nos jours!... »

Ce célèbre poème de Lamartine, paru en 1820, est encore gravé dans nos mémoires près de deux siècles après sa publication…

En sera-t-il de même, dans cent ans, pour le statut des baux commerciaux né en Fiance un siècle plus tard ?

Au visa de son histoire et de son actualité récente, on peut en douter...

Mais qui sait ?...

Au-delà de l'histoire, au-delà de l'actualité, il y a l'avenir... et dans un siècle, nos successeurs savoureront

peut-être de nouveaux délices, encore inconnus de nos jours... l'espoir fait vivre !

"Décapitalisation"... Requiescat in pace !
Jean-Pierre DUMUR - LEXBASE janvier 2017

Par deux arrêts récents rendus dans les mêmes termes, la cour d’appel de Paris vient de sonner le glas de la décapitalisation, qu’il s’agisse du prix de cession versé au locataire sortant ou du pas de porte versé au bailleur (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 16 septembre 2016, N°14/13401 - CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 30 septembre 2016, N° 14/15238).

Dans les deux cas la messe est dite... et c’est une messe de requiem !

Prix du bail renouvelé : prix couramment pratiqué dans le voisinage ou prix savamment trituré par l'expert ?
Jean-Pierre DUMUR - AJDI novembre 2016

Après des années de débats doctrinaux sémantiques, la méthode dite de « décapitalisation », consistant à ajouter aux loyers périodiques pris en référence diverses sommes versées en capital par le locataire entrant, soit au bailleur à titre de « pas de porte », soit au locataire sortant à titre de « droit au bail », pour déterminer le prix du bail renouvelé ou révisé, est aujourd’hui systématiquement écartée par la jurisprudence.

C’est une nouvelle fois ce qui ressort d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 16 septembre dernier (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 16 septembre 2016, n° 14/13401) : « C’est de manière pertinente que l’expert n’a pas tenu compte, dans son examen des loyers du voisinage, de ceux dits décapitalisés en estimant que la valeur locative était à apprécier uniquement au regard des valeurs locatives unitaires qui se dégagent des loyers périodiques et non en tenant compte de celles issues de l’amortissement des droits d’entrée ou des prix de cession… ».

On peut difficilement être plus clair…et pourtant le phénix cherche toujours à renaître de ses cendres !...

Loyers binaires et « Théâtre Saint Georges » : la Cour de cassation vient de jouer le dernier acte... Mais est-ce le dernier ?
Jean-Pierre DUMUR - LEXBASE novembre 2016

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre un arrêt qui était très attendu par les praticiens des baux commerciaux.

Il s’agit d’un arrêt de principe (Cass. 3°civ., 3 novembre 2016, n° 15-16826, FS-P+B+R+I), qui casse le fameux arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 19 février 2015 (n° 13/11349), lequel avait jugé qu’en tout état de cause la fixation du loyer renouvelé d’un bail comportant un loyer binaire échappait à la compétence de la juridiction des loyers commerciaux, même si les parties avaient expressément stipulé le contraire et prévu une fixation judiciaire du loyer en cas de désaccord sur la valeur locative.

A l’inverse, la Cour de cassation considère que a stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative.