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Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux : Prix de marché et valeur  locative « statutaire »
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Les « prix de marché » s'analysent comme la contrepartie financière annuelle de la prise à bail, dans le cadre d'un nouveau contrat ou de la cession d’un contrat en cours par un nouveau preneur d'un bien immobilier libre ou libéré, sur lequel il ne détenait jusqu’alors aucun droit. A l’inverse, la valeur locative « statutaire » s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier par un locataire en place bénéficiant du statut des baux commerciaux, dans le cadre d’une révision du loyer ou du renouvellement d’un bail.

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux - Détermination de la valeur d’un droit au bail
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Le droit au bail constitue un élément essentiel d’un fonds de commerce, dont il constitue la valeur « plancher. Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise, par un cessionnaire éventuel, d’un bail bénéficiant d’un loyer « statutaire » inférieur aux prix pratiqués sur le marché pour de nouvelles locations. La valeur du droit au bail se détermine donc à partir de la différence pouvant exister entre les prix de marché d’une part et le loyer statutaire d’autre part, capitalisée selon un coefficient de commercialité adapté.

 

Jean-Pierre DUMUR : Critères d’évaluation d’un fonds de commerce
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Ni la loi, ni le Code de commerce ne donnent de définition du fonds de commerce. Celle-ci résulte de la jurisprudence : un fonds de commerce constitue un ensemble hétérogène d'éléments corporels et incorporels qui, regroupés, permettent une exploitation destinée à générer un chiffre d'affaires et à dégager un profit. Ces éléments, inséparables, constituent la valeur du fonds : les « éléments corporels désignent les éléments tangibles et palpables : mobilier, outillage, agencements utilisés dans le cadre de l'activité commerciale, etc., alors que les « éléments incorporels » désignent des éléments qui ne sont pas matériellement quantifiables, mais essentiels à la bonne marche du commerce et donc à la valeur du fonds : clientèle, droit au bail, nom commercial, etc.

 

Jean-Pierre DUMUR : Détermination de la valeur locative dans les centres commerciaux
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Existe-t-il des méthodes spécifiques de fixation des loyers dans les centres commerciaux au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 et suivants du Code de commerce ? Bien que les centres commerciaux constituent aujourd’hui un élément fondamental de l’activité économique et commerciale, la loi méconnaît leur existence. A leur égard, le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition spécifique en dehors de l’article L.145-48 alinéa 2 du Code de commerce, stipulant que  le premier locataire d’un local constituant une unité commerciale définie par un programme de construction, ne peut se prévaloir de la faculté de déspécialisation plénière prévue à l’alinéa 1 du même article, pendant un délai de 9 ans à compter de la date de son entrée en jouissance. La seule définition connue est celle des organes fédérateurs, selon lesquels « un centre commercial est un ensemble économique organisé, constitué de magasins et de services, conçu et réalisé comme une unité de marché » (Raoul d’Hequeville : Revue de Droit Immobilier – oct. / déc. 1994).

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux – Révision triennale légale – fixation du loyer
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La révision triennale des loyers est prévue par les articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce et ses modalités pratiques par les articles R.145-20 et suivants du même code. Le principe est que, lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, l'une ou l'autre des parties peut solliciter sa révision même en l'absence de clauses contractuelles ou en présence de clauses contraires, ces dispositions étant d'ordre public. Toutefois, si la règle édictée par l’article L.145-33 du Code de commerce veut que le loyer révisé corresponde à la valeur locative, le législateur est intervenu pour contenir le loyer lors de la révision afin d’éviter de trop fortes variations : le principe aujourd’hui reconnu est celui de la « double limite ».

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux – Durée du bail renouvelé
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En vertu des dispositions de l'article L.145-12 alinéa 1 du Code de commerce, «la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue ». Au visa de ce texte,  les parties peuvent donc déroger à la durée de neuf ans. Mais la Cour de cassation ayant  reconnu à l'article L.145-12 alinéa 1 du Code de commerce un caractère d'ordre public, elles ne peuvent le faire que postérieurement à la date d'effet du congé ou de la demande de renouvellement. En outre, la Cour de cassation exige que les parties manifestent cette volonté «lors de chaque renouvellement ».

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux dérogatoires et conventions d’occupation précaire
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En matière de contrats de louage, il n’existe pas de baux « précaires », la notion de précarité étant parfaitement antinomique avec la notion de bail, défini par l’article 1709 du Code Civil comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». En matière de baux commerciaux et en dépit d’une expression largement répandue mais parfaitement inexacte, il n’existe pas non plus de baux « précaires », la durée du contrat étant toujours réglementée : les articles L.145-4 et L.145-12 du Code de commerce fixent respectivement la durée « normale » du bail « statutaire » et celle de ses renouvellements. Quant à l'article L.145-5 du Code de commerce, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, il autorise « à titre dérogatoire » des baux de trois ans au plus, non soumis au statut. Mais ces baux n’ont rien de « précaire » : ils ont un terme prévu à l’avance et qui ne dépend de rien d’autre que de la convention des parties et de la loi.

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux – Exercice du droit d’option
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Le droit d’option, régi par l’article L.145-57 alinéa 2 du Code de commerce, est le droit, pour le bailleur qui avait initialement offert le renouvellement, de le refuser par la suite et pour le preneur qui avait initialement demandé ou accepté le renouvellement, d’y renoncer par la suite. Le droit d’option repose sur le principe que le bail renouvelé étant un nouveau bail, tant que les conditions financières ne sont pas définitivement fixées, chacune des parties demeure libre de ne pas se lier et ne peut se voir imposer le renouvellement. Tant que le loyer de renouvellement n’a pas été fixé amiablement ou judiciairement le droit d’option peut être exercé, dans la limite toutefois du délai de la prescription biennale. Demander la version complète

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux – Exercice du droit de repentir
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En parallèle du droit d’option, régi par l’article L.145-57 alinéa 2, l’article L.145-58 du Code de commerce institue  un « droit de repentir » au profit du bailleur qui a refusé à son locataire le renouvellement du bail. Il peut ainsi de se raviser et éviter d’avoir à payer l’indemnité d’éviction, en renonçant à son refus de renouvellement et en offrant à son locataire le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur ne peut exercer ce droit de repentir que si certaines conditions sont réunies.

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux – Déspécialisation partielle ou plénière
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Ce qu’on appelle « déspécialisation », c’est le droit reconnu par le statut des baux commerciaux au locataire de solliciter et d’obtenir en cours de bail, amiablement ou par la voie judiciaire, une modification de la destination contractuelle fixée au bail. Il s’agit d’une dérogation à l’article 1134 du Code civil. La déspécialisation consiste pour le locataire, soit à adjoindre à ses activités initiales des activités connexes ou complémentaires, soit même à changer totalement d’activité. L’ensemble des articles L.145-47 à L.145-54 relatifs à la déspécialisation est déclaré d’ordre public par l’article L.145-15 du Code de commerce. 

 
Jean-Pierre DUMUR : Indemnité d’éviction – travaux et agencements non amortis
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En cas de refus de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur, le preneur bénéficie d’une indemnité d’éviction au visa de l’article L.145-14 du Code de commerce. Cette indemnité peut être calculée de deux façons : en valeur de « remplacement » dans le cas où  le refus de renouvellement entraine la perte du fonds de commerce et en valeur de « transfert » lorsque le fonds peut être transféré sans perte de clientèle. Mais dans les deux cas, se pose la question de l’indemnisation des travaux et agencements non amortis. En cas de perte du fonds de commerce, les travaux et aménagements sont inclus dans la valeur du fonds et ne font pas l’objet d’une indemnisation supplémentaire. En revanche, en cas de transfert, ils sont généralement retenus pour leur valeur résiduelle au bilan. Toutefois, lorsqu’une clause d’accession figure au bail, il existe une querelle doctrinale et jurisprudentielle sur le fait de savoir si le locataire doit être indemnisé de la perte d’éléments qui sont devenus la propriété du bailleur.

 

Jean-Pierre DUMUR : Baux commerciaux - Fusion de sociétés, apport partiel d’actif, scission, transmission universelle de patrimoine 
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En étendant expressément la règle de substitution de plein droit aux opérations de scission et de transmission universelle de patrimoine, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a mis fin à une longue période d’incertitudes quant à leurs effets sur le bail commercial de la société dissoute.

 

Jean-Pierre DUMUR : Coût fiscal d’une cession de crédit-bail
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Un contrat de crédit-bail n'est rien d'autre qu'un bail assorti d'une promesse unilatérale de vente. En conséquence, lorsque le crédit-preneur cède son contrat au cours de la durée de celui-ci, il cède conjointement deux éléments : le droit au bail soumis aux droits de mutation, non récupérables et la promesse de vente soumise à TVA, récupérable. La ventilation fiscale du prix de cession doit donc s’opérer à partir de la valeur du droit au bail qu’il convient de déterminer, le solde résiduel entre le prix de cession et la valeur du droit au bail représentant la valeur de la promesse de vente.

 

Jean-Pierre DUMUR : Contrôle fiscal de la valeur des immeubles
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En matière fiscale, il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale, mais la doctrine et la jurisprudence ont précisé cette notion. Ainsi, à l’occasion de litiges opposant l’administration aux contribuables, la Cour de Cassation a été amenée à juger que  « la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de l’acte de vente ». En outre, dans une note descriptive, l’Administration fiscale a détaillé les différentes techniques et méthodes qui peuvent être utilisées par les experts ou les contribuables pour évaluer un bien immobilier.

 

Jean-Pierre DUMUR : Prêt à usage ou « commodat »
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Le « commodat », soumis aux dispositions des articles 1875 et suivants du Code civil, consiste pour un « prêteur » à mettre des locaux à la disposition d’un « emprunteur » à titre gratuit, sous forme de prêt. L’emprunteur ne peut se servir des locaux prêtés que pour l’usage défini au contrat.  La durée du contrat est librement fixée entre les parties. Au terme convenu, l’emprunteur doit restituer au prêteur les locaux objets du contrat, mais celui-ci peut être reconduit, de convention entre les parties.