Juriprudence

Jurisprudence relative au statut des baux commerciaux : JUIN 2018 - JUIN 2019

I -CHAMP D’APPLICATION DU STATUT

II - DUREE ET FIN DU CONTRAT

III - DROIT AU RENOUVELLEMENT

  • Il résulte des dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce que le bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux relative au droit au renouvellement du bail par le bailleur, ne peut être invoqué par le preneur que s'il exploite dans les lieux loués un fonds appartenant à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'entreprise immatriculé au répertoire des métiers. Dès lors que le locataire exerce une activité commerciale ou artisanale il doit être immatriculé, même si les parties ont soumis volontairement le bail au statut. (CA Lyon, 25 septembre 2018, n° 16/08295)

IV - REFUS DU RENOUVELLEMENT 

 

4-1 – INDEMNITE D’EVICTION

 

  • Une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du Bailleur ne fait pas obstacle au droit du Preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter. (Cass. 3°civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049)

 

  • Si le preneur justifie d'une "impossibilité absolue" de restituer complètement les lieux loués, après réception de son indemnité, il doit échapper à la pénalité de 1 % par jour de retard prévue par L 145-30. (Cass.3° civ., 13 sept. 2018, n° 17-22719).

 

  • Pour exclure toute prise en compte de la valeur du droit du bail dans le calcul de l’indemnité d’éviction, l'arrêt retient que la société locataire a transféré son fonds de commerce dans d'autres locaux, de sorte que son préjudice est nécessairement inférieur à la valeur de ce fonds. En statuant ainsi, par un motif impropre à exclure l'indemnisation sollicitée de la perte du droit au bail, la cour d'appel a violé l’article L.145-14 alinéa 1 du code de commerce. (Cass. 3°civ., 28 mars 2019, n° 18-11.739, F-D)

 

  • L'autorité de la chose jugée ne peut être opposée   lorsque   des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. Ainsi, faute de réinstallation du locataire évincé, les juges peuvent condamner celui-ci, sur  le fondement de la répétition de l’indu, à rembourser les indemnités de remploi, pour trouble commercial et pour frais de déménagement, que le bailleur avait été condamné à lui verser par une décision de justice devenue irrévocable à la suite du non- renouvellement du bail. (Cass.3°civ., 28 mars 2019, n°17-17501, FS-P+B+)

 

4-2 – INDEMNITE D’OCCUPATION        

 

  • L’indemnité d'occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux. (Cass. civ. 3, 13 décembre 2018, n° 17-28.055, F-D).

  • Un preneur ayant obtenu la nullité de son bail doit payer une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance des lieux pendant la durée de la procédure en nullité, même s'il ne les a pas exploités. (Cass. civ. 3, 21 février 2019, n° 18-11.109, F-D)

 

  • L'indemnité d'occupation doit être égale au loyer du bail échu a défaut de demande de fixation à la valeur locative (Cass. 3°civ., 14 mars 2019 n° 18-11991).

 

4-3 - MAINTIEN DANS LES LIEUX

 

  • En présence d’un congé nul pour défaut de motivation, le Preneur peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux jusqu’à son paiement, soit se prévaloir de cette nullité en optant pour la poursuite du bail. Le fait qu’il reste dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier et ne peut en conséquence le priver de son droit à indemnité d’éviction. (Cass. 3°civ. 28 juin 2018 n° 17 -18756)

 

4-4 - DROIT DE REPENTIR

 

  • L'exercice sans réserve du droit de repentir, impliquant l'acceptation irrévocable du renouvellement du bail, fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit. (Cass. civ. 3, 24 janvier 2019, n° 17-11.010, F-D)

  • Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et dire que la société locataire est devenue occupante sans droit ni titre, l'arrêt retient que, si l'exercice par le bailleur de son droit de repentir est en principe irrévocable, le consentement de celui-ci au renouvellement par la signification du repentir n'emporte pas renonciation de sa part à se prévaloir des manquements du preneur dont il avait connaissance avant le repentir. En statuant ainsi, alors que l'exercice sans réserve du droit de repentir, impliquant l'acceptation irrévocable du renouvellement du bail, fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit, la cour d'appel a violé les es articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce. (Cass. civ. 3, 24-01-2019, n° 17-11.010, F-D)

 

4-5 – DROIT D’OPTION

V - LOYER ET ACCESSOIRES   

 

5-1 - DEPLAFONNEMENT

 

  • Lorsque les travaux constituent cumulativement une modification notable des caractéristiques des lieux loués et une amélioration notable des conditions d'exploitation du commerce, le régime des améliorations prévaut sur celui des travaux modifiant les caractéristiques des locaux. En outre, un changement de destination ne constitue pas, par lui-même, une modification notable. Il faut que la nouvelle activité améliore la commercialité du fonds. (CA Paris, 5, 3, 27 juin 2018, n° 16/25976)

 

  • Le bailleur qui a accédé aux améliorations faites par le Preneur lors du premier renouvellement peut en tirer un motif de déplafonnement lors du second renouvellement (Cass.3° civ., 14 mars 2019, n° 18-13221).

  • Lors du renouvellement, le loyer indiciaire doit être calculé sur la base du loyer applicable à la date de prise d’effet du bail nonobstant la fixation d’un loyer révisé en cours de contrat. Une telle révision ne constitue pas une modification notable des obligations respectives des parties de nature à constituer un motif de déplafonnement (Cass.3ème civ, 11 avril 2019, n°18-14.252, FS-P +B+ I).

  • Si les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués mais constituent également des améliorations, c'est le régime des améliorations qui prévaut. Leur prise en compte s'effectuera soit lors du premier renouvellement soit lors du second selon que le bailleur aura participé ou non à leur financement. (CA Paris, 5, 3, 10-04-2019, n° 17/12035)

5-2 - CLAUSE D'ECHELLE MOBILE

 

  • Dans une clause d'indexation d'un bail commercial, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite : ne peut donc être réputée non écrite en son entière, la clause qui prévoit un premier ajustement tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes ont la même durée. En effet, seul le premier ajustement est illicite mais ponctuel. En revanche, le mécanisme d’indexation pour les années suivantes est conforme aux exigences de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, les périodes de référence ayant la même durée. (Cass. 3°civ., 29 novembre 2018, n° 17-23.058 FS-P+B+R+I)

 

  • Une clause d’indexation ne peut être réputée non écrite, lorsque la distorsion ne résulte pas de la clause d’indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer. (Cass. 3°civ.,13 septembre 2018, n° 17-19525, FS-P+B+I)

 

  • En déclarant que la clause d'indexation constituait une stipulation essentielle et déterminante de sa volonté de contracter, sans laquelle le présent bail n'eût pas été conclu, le Bailleur a entendu faire de l'ensemble des dispositions de cette clause un élément essentiel de sa volonté de contracter, sans qu'il soit possible de distinguer entre les diverses parties de cette clause : il en résulte que c'est la clause en son entier qui doit être réputée non écrite. (CA Versailles, 09 octobre 2018, n° 17/07028)

 

  • Lorsque d’une part la clause d'indexation renvoie expressément aux dispositions légales relatives à la révision triennale en ce qu'elle prévoit que la révision de loyer se fera aux conditions tant de forme que fond prévues par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953, devenus les articles L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, et que d’autre part le bail ne comprend pas de clause d'indexation automatique annuelle du loyer, ce sont les dispositions de l'article L145-38 du code de commerce qui sont applicables au cas d'espèce. (CA Paris, 5, 3, 03 octobre 2018, n° 17/01876)

 

5-3 - LOYER BINAIRE

  • En présence d’un loyer binaire, lorsque les parties prévoient le recours au juge en cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, elles ne font qu’user du droit d’accès au juge, qui ne peut leur être refusé. Dans cette hypothèse, le juge doit se prononcer au regard des critères de l’article L.145-33 du code de commerce. (CA Lyon 28 juin 2018 n° 16/09607 et 16/09608)

 

L’arrêt ci-dessus a été rendu par la cour d’appel de Lyon ès-qualité de cour de renvoi désignée par l’arrêt de cassation du 3 novembre 2016, rendu contre l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 19 février 2015. Cet arrêt lyonnais a le mérite de fixer clairement trois principes en matière de loyers binaires :

 

1/ - Lors du renouvellement d’un bail commercial, la stipulation d’un loyer binaire n’interdit pas aux parties de prévoir, ou non, le recours au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative.

 

2/ - Dans cette hypothèse le juge, qui ne tient pas ses pouvoirs du contrat mais de la loi, est tenu de fixer le loyer sur la base de la valeur locative statutaire appréciée au visa de l’article L.145-33 du code de commerce, nonobstant toutes les clauses dérogatoires éventuelles stipulées au bail à cet égard.

 

3/ - L’article L.145-33 3° renvoie aux « obligations respectives des parties » telles que définies par l’article R.145-8 du code de commerce, lequel dispose : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au Bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages... ». Il résulte de ce qui précède que lorsque le contrat stipule une obligation pour le Preneur de verser, en sus du minimum garanti, une quote-part de loyer variable, cette obligation peut donner lieu à application d’un abattement sur la valeur locative.

 

Il s’agit néanmoins d’une approche nouvelle qui risque de remettre fondamentalement en question le mode de fixation habituel des loyers binaires dans les centres commerciaux...

  • Dans deux arrêts de principe la Cour de cassation a jugé que, même pour les baux des centres commerciaux, le juge statue selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce et doit prendre en compte les « obligations respectives des parties » qui justifient un abattement sur la valeur locative dès lors qu’une charge qui impose d’être compensée pèse sur le Preneur. Il convient donc d’appliquer un abattement du chef de l’obligation contractuelle de payer en l’occurrence un loyer variable additionnel. Il ne peut être soutenu que parce qu’aucun surloyer n’a été payé par le passé, la clause dont s’agit perd son caractère de charge. L’ensemble de ces éléments justifie l’application d’un abattement de 5 % sur la valeur locative telle que fixée par l’expert. (TGI Créteil, 27 juin 2018, n° 15/00009)

  • En présence d’un loyer binaire, dès lors que le chiffre d’affaires réalisé par le Preneur a entrainé en permanence le déclenchement de la clause recette au cours du bail échu, il n’y a pas lieu d'appliquer au renouvellement du bail l'abattement qui découle de l'application du loyer binaire. S’agissant en l’espèce de déterminer la valeur du loyer minimum garanti, une minoration de ce chef reviendrait à porter atteinte à l’équilibre économique du contrat, librement accepté par les parties. (TGI Reims 12 septembre 2018 n° 17/00556)

 

  • En présence d’un loyer binaire, le bail commercial peut prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux afin de fixer, lors du renouvellement du bail, la valeur locative des lieux loués déterminant le minimum garanti du loyer. (Cass. civ. 3, 29 novembre 2018, n° 17-27.798, FS-P+B+I)

 

Voir Point de vue JPD – AJDI janvier 2019  (Rubrique Publications - Presse spécialisée).

 

5-4 - LOYER DU BAIL REVISE           

 

  • Ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L.145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le Bailleur et le locataire sont tiers. La commercialité ne doit pas s’apprécier au regard du fait que d’autres résidences similaires du secteur ont renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs. Cette renégociation est une décision de gestion propre à ces résidences. Cet élément ne permet pas, à lui seul, d’apprécier la commercialité de la résidence concernée : il appartenait au Preneur d’apporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. (Cass.3° civ., 25 octobre 2018, N°17-22129 FS-P+B+R+I)

5-5 - LOYER DU BAIL RENOUVELE     

  • Le « taux d’effort », c’est-à-dire le ratio loyer/chiffre d'affaires, ne figure pas au nombre des critères déterminant la valeur locative énumérés par l'article L.145-3 du code de commerce. Il pourrait, le cas échéant, constituer un élément de recoupement, sous réserve que le locataire démontre quel est le taux d'effort usuellement admis dans la branche d’activité considérée. En outre, il convient d'écarter les références intégrant un droit d'entrée ou droit au bail, qui ne sont pas un élément de la valeur locative. Enfin, lorsque le loyer se trouve déplafonné au seul motif que la durée du bail s’est poursuivie au-delà de 12 ans par l’effet d’une tacite prolongation, le « lissage » de l’augmentation de loyer consécutive prévue par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce ne s’applique pas au cas d’espèce. (CA Paris, 5, 3, 05 septembre 2018, n° 16/23432)

 

  • Quelles que soient les dispositions contractuelles, le juge doit rechercher si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative. En l’espèce, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant conventionnel tel que prévu avec ses révisions contractuelles, dès lors que la société locataire n'apporte aucun élément aux débats pour justifier un autre prix. En statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. (Cass. 3°civ., 29 novembre 2018, n° 17-27.043, F-D)

 

  • Dans cette affaire où la date du renouvellement est antérieure à la prise d’effet de la loi « Pinel » du 18 juin 2014, le loyer a été fixé au bail initial « charges comprises ». Compte tenu du fait que le prix est toutes charges comprises, il convient d'augmenter le prix du bail renouvelé du coût des charges annuelles dont le bailleur a justifié. (CA Paris, 5, 3, 05 décembre 2018, n° 17/06884)

5-6 - PAS DE PORTE - DROIT D'ENTREE - DROIT AU BAIL     

 

  • Le droit d'entrée dû lors de la conclusion d'un bail commercial doit, en principe, être regardé comme un supplément de loyer qui constitue, avec le loyer lui-même, la contrepartie d'une opération unique de location, et qui est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au même titre que celui-ci, et non comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d'un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine. La seule circonstance que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d'un élément d'actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas pour caractériser une telle dépréciation. (CE 3/8 ch.-r., 15 février 2019, n° 410796)

VI - RAPPORTS CONTRACTUELS  

 

6-1 - OBLIGATION DE DELIVRANCE     

 

  • L’incendie d’origine indéterminée qui se déclare dans un local voisin puis se propage dans un local donné à bail ne constitue pas un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil. Dès lors, le Bailleur est tenu d’indemniser le Preneur pour les troubles de jouissance subis du fait de l’incendie. Il convient en l’espèce de faire application de l’article 1719 du Code civil qui met à la charge du Bailleur une obligation de jouissance paisible du locataire pendant la durée du bail. Par conséquent, le Bailleur est responsable envers ses locataires des troubles de jouissance subis du fait de l’incendie. (Cass. civ. 3, 12 juillet 2018, n° 17-20.696, F-P+B+I)

  • La clause par laquelle le Preneur déclare faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d'obtenir les branchements des équipements et installations des locaux, de toute nature, nécessaires à l'exercice de son activité ne transfert pas au Preneur le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d'installation d'un raccordement au réseau électrique. (Cass. civ. 3, 11 octobre 2018, n° 17-18.553, F-D)

  • Il résulte de la combinaison des articles 1722 et 1741 du code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties. Doit être assimilée à la perte totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur, laquelle s'apprécie notamment en fonction des revenus procurés par l'immeuble. En statuant sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la perte de la chose louée n'était pas acquise au regard de la disproportion existant entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision (Cass. 3°civ., 20 décembre 2018, n° 16-23.449, F-D)

  • La cour d’appel a retenu que la chose louée n'avait pas été totalement détruite puisque le parking subsistait en partie avant et pouvait être utilisé par une société pratiquant l'activité de location de voiture, même si la station de lavage et un bureau et une pièce attenante étaient endommagés. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dégâts provoqués par l'incendie avaient rendu le bien loué impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. (Cass. civ. 3, 07 février 2019, n° 17-31.145, F-D)

 

  • La clause d’un bail stipulant que le loyer est dû même en cas de privation de jouissance consécutive à des travaux ou que les lieux loués sont pris « en l’état » n’est pas de nature à faire échec à l’obligation de délivrance à la charge du bailleur. Au rang des obligations du bailleur figure celle lui imposant de délivrer à son locataire des lieux conformes à leur destination. Il en résulte qu’un bailleur a manqué à son obligation de délivrance s’il n’a pas fourni un bac à graisse pour une activité de restauration de viande dont l’activité n’est pas exploitable faute de satisfaire aux normes sanitaires. (CA Limoges, Ch. civ., 7 février 2019, n° 18/00349)

 

  • L’article 1719 du code civil impose au bailleur une obligation de délivrance juridique et matérielle qui est la contrepartie principale du loyer versé et qu’il doit la respecter dès la prise d’effet du bail et pendant toute sa durée. Le bailleur est donc tenu de mettre à la disposition du preneur un local dans lequel il peut exploiter son activité tant d’un point de vue juridique (les locaux doivent pouvoir accueillir une activité commerciale) que d’un point de vue matériel (conformité matérielle des locaux à l’utilisation envisagée). En l’espèce, le four de la boulangerie a pris feu. L’expert judiciaire a constaté que le conduit d’évacuation des gaz de combustion du four n’était pas conforme aux normes et il a constaté la dangerosité du four. La remise en fonctionnement du four a été interdite par les pompiers, l’état de péril imminent a été demandé par l’expert à la mairie et le preneur a perdu son fonds de commerce, inexploitable depuis le sinistre. Il en résulte que bailleur a manqué à son obligation de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail à savoir l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie et ce manquement justifie la résiliation du bail aux torts du bailleur qui doit payer l’équivalent de la valeur du fonds de commerce. (CA Caen, 2e ch. civ. et com., 7 Mars 2019, n° 17/00854).

 

  • L’ancien propriétaire de l’immeuble ayant été condamné à réaliser des travaux, l’adjudicataire de l’immeuble est tenu envers le locataire, depuis son acquisition, de l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué. (Cass.3° civ., 21 février 2019, n° 18-11.553, FS-P+B+I)

 

  • Lorsque le bail ne stipule aucune obligation contractuelle à sa charge, le bailleur n’est tenu d’aucune obligation légale de garantir la commercialité d’une galerie marchande. (3ème civ, 11 avril 2019 – n°18-12076).

  • Pour résilier le bail aux torts exclusifs de la locataire et considérer qu'il lui incombait de réaliser les travaux nécessaires à l'accueil du public, l'arrêt retient que la clause stipulant que la destination contractuelle est l'exploitation de tous commerces n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à supporter les travaux nécessaires à une exploitation spécifique des lieux qui n'aurait pas été spécialement prévue et serait différente de la destination initiale. En statuant ainsi, alors que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le bail, la cour d'appel a violé l’article 1719 du code civil. (Cass. civ. 3, 04-07-2019, n° 18-17.107, F-D).

  • En application de l'article 1719 du code civil qui impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail, le locataire évincé est fondé à réclamer au bailleur l'indemnisation du trouble de jouissance occasionné par les infiltrations d'eau récurrentes et l'état de vétusté des locaux, y compris pendant la période où il se maintient dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce.(CA Dijon, 07-02-2019, n° 17/01785)

6-2 - CHARGES ET TAXES RECUPERABLES    

 

  • L'article R.145-35 du code de commerce prévoit que « ne peuvent être imputés au locataire... les honoraires du Bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ». Sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur la nature même des honoraires, leur montant étant fixé au prorata des loyers perçus, il s'agit d'honoraires liés à la gestion des loyers qui ne peuvent pas être imputés au locataire. (CA Douai, 12 juillet 2018, n° 18/00485)

 

  • La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne pouvant être mise à la charge du Preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail et ne constituant pas une charge afférente à l'immeuble, la clause du bail qui met à la charge du Preneur " sa quote-part des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble " ne permet pas de lui imputer le coût de cette taxe. (Cass. civ. 3, 13 septembre 2018, n° 17-22.498, F-D)

 

6-3 - TRAVAUX ET REPARATIONS

 

6-4 - TMISE EN CONFORMITE

 

6-5 - DROIT DE PREFERENCE

  • Le droit de préférence édicté par l’alinéa 1er de l’article L.145-46-1 du code de commerce, instauré par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, est d’ordre public : le Bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au Preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation. (Cass. 3°civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, FS-P+B+I)

 

  • Premier apport de cet arrêt : En dépit de la lettre du texte, l’affirmation par la cour de cassation du caractère d’ordre public du droit de préférence du locataire commerçant rejoint une partie de la doctrine : alors que l’article L.145-15 du code de commerce ne range pas expressément l’article L.145-46-1 parmi les dispositions impératives (celles à l’égard desquelles les stipulations contraires sont réputées non-écrites), certains auteurs ont considéré dès la parution du texte que ce droit de préférence, loin d’être un simple droit supplétif susceptible d’être écarté ou aménagé par le bail, constituait une règle contraignante.

 

  • Deuxième apport de cet arrêt : En indiquant que l’offre de vente faite au locataire ne peut inclure des honoraires de négociation, la Cour de cassation confirme que le droit initial du locataire commerçant est un droit de préférence et non un droit de préemption : il s’opère dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché. Ce n’est que dans un second temps, lorsque le locataire n’a pas exercé son droit de préférence au prix proposé par le propriétaire et après qu’un acquéreur eut été trouvé à un autre prix, que le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption, ayant pour objet de lui permettre de se substituer dans toutes ses obligations à l’acquéreur évincé et notamment, dans cette hypothèse, dans son obligation de s’acquitter du montant de la commission due à l’agent immobilier.

 

  • L'article L.145-46-1 du code de commerce dispose que le droit de préférence au profit du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal ne s'applique pas à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette dérogation s'applique en cas de cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial. En effet, en employant le pluriel, le législateur a entendu viser la catégorie générique des locaux commerciaux et non exclure la dérogation en cas de cession d'un seul local (Rép. Min. n°5054 (JOAN Q 14 août 2018 p. 5318)

6-6 - ACCESSION

  • En présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, les travaux d’améliorations apportées aux lieux loués par la société locataire sont sans incidence sur la fixation du loyer, jusqu’à la sortie des lieux du preneur. Ainsi, en l’absence d’autres motifs de déplafonnement, le loyer est fixé à la valeur indiciaire. (CA Toulouse, 2° ch., 19 Juin 2019, n° 17/04677).

6-7 - CLAUSE RESOLUTOIRE

 

  • Ayant retenu, sans dénaturation, que la clause n'était pas stipulée dans l'intérêt exclusif du Bailleur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de considérer que la clause résolutoire pouvait également être invoquée par le Preneur. (Cass. civ. 3, 06 septembre 2018, n° 17-22.767, F-D)

6-8 - CONDITIONS D’EXPLOITATION

 

  • Le bénéficiaire d'une clause d'exclusivité qui lui a été consentie par son Bailleur, peut demander que ce dernier fasse respecter cette clause par son autre locataire, même si celui-ci n'est pas partie au contrat contenant cette stipulation. La violation par le Bailleur de la clause d'exclusivité caractérise un trouble manifestement illicite et le Bailleur peut être condamné en référé, sous astreinte, à faire cesser l'activité du locataire contraire à la clause d'exclusivité. (Cass. civ. 3, 11 octobre 2018, n° 17-23.902)

 

  • La clause d’un bail stipulant que le Preneur est tenu d’adhérer à l’association des commerçants du centre commercial et qu’en cas de retrait, il restera tenu de régler à l’association sa participation financière aux dépenses engagées pour l’animation du centre commercial, entrave la liberté de ne pas adhérer à une association ou de s’en retirer en tout temps. Elle est par conséquent entachée de nullité absolue. (Cass. 3°civ., 11 octobre 2018, n° 17-23211, F-P+B)

6-9 – DEPOT DE GARANTIE – CAUTION

  • L’article L. 145-16-2 du Code de commerce, issu de la loi «Pinel» (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014), qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate. Aussi, la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties. Cet article n’est donc pas applicable qu’aux baux conclu ou renouvelés postérieurement à la prise d’effet de la loi « Pinel ». (Cass. 3°civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121, FS-P+B+I)

  • Le silence de la transaction sur le dépôt de garantie ne signifie nullement qu’il doit rester acquis au bailleur. Pour la Cour de cassation, lorsque la transaction ne contient aucune mention relative au dépôt de garantie, il en résulte qu’elle ne règle pas le sort de cette somme après libération des lieux. La Cour rappelle que la portée d’une transaction doit faire l’objet d’une interprétation restrictive : elle ne saurait donc être étendue à des questions qui ne sont pas expressément visées par la convention. (Cass. civ. 3, 11-04-2019, n° 18-16.061, FS-P+B+I)

 

6-10 – CAPACITÉ DES PARTIES

 

  • Un avenant de réduction du loyer, consenti par le seul usufruitier sans le consentement du nu propriétaire, est nul en vertu de l'article 595 alinéa 4 du Code civil (Cass.3° civ., 14 mars 2019, n° 17-27560).

        

VII - CESSION ET SOUS-LOCATION   

 

71 - CESSION

  • Si le cédant et le cessionnaire ne respectent pas les stipulations contractuelles visées au bail commercial encadrant la cession du droit au bail ou du fonds de commerce, la cession est inopposable au bailleur. Si les clauses interdisant la cession du bail à l’acquéreur du fonds sont prohibées, les clauses restrictives du droit de céder sont au contraire autorisées. (CA Paris, 5, 3, 20 Février 2019, n° 17/15150)

  • Ayant relevé qu'aux termes du bail, la cession du droit au bail était subordonnée à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable et écrit du bailleur et que le refus ne pouvait être discrétionnaire mais devait revêtir un caractère légitime la cour d'appel, qui a constaté que le bailleur, notifiant son refus à la locataire n'alléguait aucun motif à l'appui de celui-ci, a pu, sans ajouter au bail, en déduire que ce refus était constitutif d'un abus justifiant l'indemnisation du préjudice causé (Cass. civ. 3, 09-05-2019, n° 18-14.540, F-D).

 

7-2 - SOUS-LOCATION

  • Le motif grave et légitime est constitué bien que la sous-location ait cessé, dès lors qu’en contravention aux stipulations expresses du bail la sous-location, bien qu’autorisée, n’a pas été consentie par acte authentique et qu’une copie exécutoire n’a pas été remise au bailleur, ce qui a fait obstacle à sa faculté de solliciter éventuellement une augmentation du loyer. (CA Paris, 5, 3, 10-04-2019, n° 17/15629)

  • Dès lors que contractuellement le locataire principal est le seul et unique redevable des loyers et de l’exécution des stipulations contractuelles et que les locaux ont été déclarés indivisibles dans la commune intention des parties, si le sous-locataire se maintient dans les lieux c’est le locataire principal qui est redevable de l’indemnité d’occupation, même après la délivrance du congé et la libération des lieux par ses soins. (CA Versailles, 02-04-2019, n° 18 00049)

VIII - DESTINATION ET DESPECIALISATION

IX - CONTRATS HORS STATUT     

9-1- BAUX DEROGATOIRES

  • L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux lorsque le Preneur avait été laissé en possession du local à l’expiration d’un bail dérogatoire. (Civ. 3e, 25 octobre 2018, n° 17-26.126, FS-P+B+I)

 

9-2 - CONVENTIONS D'OCCUPATION PRECAIRE

 

  • La nécessité de « réunir une commission » ne constitue pas une cause objective de précarité. Lorsqu'il n'existe aucune "cause objective de précarité » et qu'à l'issue des conventions le Preneur a été laissé en possession, le contrat n'est pas une convention d'occupation précaire : il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. (3ème civ. 17 mai 2018, n° 17-11963)

 

  • Dans le cadre de l'application de l'article L. 145-5-1, la durée de l'occupation n'est pas un critère distinctif permettant, notamment, de caractériser l'existence d'une précarité objective, ni même d'écarter ce critère, le texte lui-même indiquant explicitement que la convention d'occupation précaire, « quelle que soit sa durée », ne se caractérise qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. (CA Paris, 1, 8, 15 mars 2019, n° 18/19844)

 

9-3 - CONTRATS DE LOCATION-GERANCE

9-4 - BAUX EMPHYTEOTIQUES ET BAUX A CONSTRUCTION

  • Conformément à l’article L. 251-6 du code de la construction et de l’habitation, tous les contrats de location conclus par le preneur d’un bail à construction s’éteignent lorsque le bail arrive à terme. (Cass.3°civ., 4 avril 2019, n° 18-14049).

 

Depuis la prise d’effet de la loi « ALUR » du 24 mars 2014, cette règle fait désormais l’objet d’une dérogation pour les baux d’habitation, mais continue à s’appliquer de plein droit pour les baux commerciaux.

9-5 – CONTRATS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER

 

9-6 – AUTORISATIONS D’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC

X - PROCEDURE- COMPETENCE- PRESCRIPTION 

 

  • Dans le cadre de la fixation du loyer, la Cour ne peut dénaturer le rapport d'expertise en ne tenant pas compte des coefficients de pondération retenus par l’expert. Par ailleurs elle devait rechercher, comme cela lui était demandé, si, dans les baux de référence, le foncier était ou non payé par le Preneur. (Cass. 3°civ., 20 décembre 2018, n° 17-27654)

 

  • Le créancier nanti auquel n’a pas été dénoncée l’assignation en constat d’acquisition de la clause résolutoire n'a pas à démontrer la valeur du fonds de commerce pour exercer son recours. Il peut réclamer au Bailleur la réparation du préjudice subi du fait de ce manquement. En outre, l’avocat du Bailleur et l’huissier instrumentaire sont tenus de garantir ce dernier des condamnations prononcées à son encontre. (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, n° 17-16.828, FS-P+B+I)

 

  • Un Commandement visant la clause résolutoire du bail, délivré à l'adresse à laquelle le Preneur a élu domicile dans le contrat, est valable. Ayant relevé que les baux comprenaient, pour leur exécution, une clause d'élection de domicile du Preneur dans les lieux loués et, bien que personne n'était habilité à recevoir l'acte de signification des commandements au lieu du domicile élu, la cour d'appel a pu en déduire que les commandements avaient été régulièrement signifiés. (Cass. 3°civ., 25 octobre 2018, n° 17-26185)

 

  • Dès lors que les éléments du débat ont été soumis à la libre discussion des parties, la cour d'appel a pu, sans violer le principe de contradiction, se fonder sur le rapport d'expertise judiciaire établi lors d'une instance opposant la bailleresse à son associé et sur le rapport d'expertise établi unilatéralement à la demande de celle-ci, dont elle a apprécié souverainement la valeur et la portée. (Cass.3°civ., 15 novembre 2018, n° 16-26172)

 

  • La loi du 18 juin 2014, prévoyant que toute clause ayant pour effet de faire échec au droit à déspécialisation, au droit de renouvellement et à celui de céder le fonds de commerce est réputée non écrite, ne s'applique pas aux instances en cours : en l’espèce, l'action ayant été engagée plus de deux ans après la date de renouvellement du bail, cette action est prescrite en application de l'article L.145-60 du code de commerce. (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 16-17.939, F-D)

 

  • Le Bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction. Le défaut de mention du délai légal dans lequel le congé peut être contesté constitue un vice de forme n'affectant la validité de l'acte que s'il fait grief à celui qui l'invoque. (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, n° 17-20.713, F-D)

 

  • Aux termes de l'article L.145-10 du code du commerce, la demande en renouvellement doit être signifiée au Bailleur par acte extrajudiciaire dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail. Or la société locataire a formé une demande de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception le 29 octobre 2010, soit plus de six mois avant l'échéance contractuelle du 1er juillet 2011, encourant ainsi la nullité de la demande de renouvellement. (CA Paris, 4 septembre 2018, n° 16/24246)

 

  • Le Bailleur est considéré comme ayant renoncé à se prévaloir d’un commandement visant la clause résolutoire, lorsqu’après ce commandement et alors qu’il a donc connaissance de l’infraction, il offre le renouvellement du bail. (3ème civ. 28 juin 2018, n° 17-15247)

  • Le point de départ du délai de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de conclusion du contrat. (Cass. 3°civ., 29 novembre 2018, n° 17-24715 - 3°civ. 20 décembre 2018, n° 17-26684)

 

  • Les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné, n'ont vocation à s'appliquer qu'en cas de tacite prorogation du bail et non à l'occasion d'un congé donné à l’expiration d’une période triennale, lequel doit être donné au moins six mois avant la fin de la période triennale. La règle du dernier jour du trimestre civil ne s’applique que pendant la tacite prolongation, et non lorsque le congé est donné pour une échéance triennale (Cass.3° civ. 7 février 2019, n° 17-31229).

 

  • Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction. La nullité de ce congé prévue par l'article L. 145-9 du code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur, lequel peut, soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L. 145-28 du même code, soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. La circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. (Cass.3° civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I).

  • Ayant relevé que les charges de copropriété n'étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action en répétition de ces charges indûment payées n'était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 (Cass. civ. 3, 09-05-2019, n° 16-24.701, FS-P+B+I)

 

En l’espèce, la société bailleresse avait constamment facturé à la société preneuse au titre des charges locatives les charges de copropriété lui incombant en sa qualité de copropriétaire des lieux loués, alors que le bail n’imputait pas au preneur le remboursement des charges de copropriété incombant à la bailleresse au titre des charges locatives.  Si le bail avait stipulé que les charges de copropriété étaient remboursables par le preneur, la prescription aurait été de 5 ans. Toutefois, il ne s’agit pas ici d’une répétition de charges contractuellement stipulées, mais d’un indû extra-contractuel. C’est donc la prescription de droit commun qui s’applique.

XI -      PROCEDURES COLLECTIVES

 

  • La dette d'indemnité d'éviction et celle de loyers et accessoires étant nées d'un même contrat, sont connexes. La compensation de dettes connexes prévue par l’article L.622-7 du code de commerce, même en cas de procédure collective de l'une des parties, n'est pas soumise aux conditions de liquidité et d'exigibilité. (Cass. civ. 3, 29 novembre 2018, n° 17-26.670, F-D)

 

  • Engage sa responsabilité et doit assumer financièrement la perte de chance de relouer les locaux, l’administrateur judiciaire qui, informé dans le mois du défaut de paiement des loyers, n’a pas procédé à la résiliation du bail alors que la trésorerie de la société ne permettait pas de payer les échéances locatives. (CA Paris, 5, 9, 28 février 2019, n° 17/00078)

XII -    LEGISLATION ET REGLEMENTATION

XIII - QUESTIONS PRIORITAIRES DE CONSTITUTIONNALITE – (QPC)

XIV - RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE

XV -    DIVERS

 

  • Expertise « IN FUTURUM » : en rejetant une demande de mesures d'instruction par référence à une cause déjà jugée alors qu’elle devait se déterminer, pour en apprécier le bien-fondé, au visa des éléments invoqués par le demandeur, la cour d’appel n’a pas justifié sa décision. En outre, en statuant ainsi sans rechercher, de façon concrète, si les mesures d'instruction demandées ne permettaient pas de concilier le droit à la preuve et le droit au secret des affaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale. Enfin, en se déterminant par une motivation fondée sur la seule absence de preuves relative à des éléments que la mesure d'instruction sollicitée avait précisément pour objet d'établir, sans dire en quoi la demande visait à pallier une carence du demandeur dans l'administration de la preuve, la cour d’appel n'a pas donné de base légale à sa décision. (Cass.com., 5 juin 2019, n°17-22192 FS-P+B)