Juriprudence

Jurisprudence relative au statut des baux commerciaux : JANVIER 2019 - DÉCEMBRE 2019

I -      CHAMP D’APPLICATION DU STATUT

 

II -     DUREE ET FIN DU CONTRAT

 

III -     DROIT AU RENOUVELLEMENT

 

  • Lorsqu’un bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut des baux commerciaux, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses co-preneurs ou co-indivisaires non exploitants du fonds. Au sens des dispositions de l'article 145-1 du code de commerce, l'exploitant est celui-ci qui exploite le fonds de commerce, c'est à dire qui le gère, qu'il l'administre et qui le dirige. (CA Paris, 5, 3, 03-07-2019, n° 17/12114).

 

  • Une erreur affectant l'adresse d’un établissement secondaire sur l'extrait Kbis ne peut être assimilée à un défaut d'immatriculation sauf à lui attribuer des effets démesurés qui ne relèvent ni de la loi ni de la jurisprudence. (CA Bordeaux, 07-10-2019, n° 17/06574)

 

IV -     REFUS DU RENOUVELLEMENT 

 

4-1 – INDEMNITE D’EVICTION

 

  • Pour exclure toute prise en compte de la valeur du droit du bail dans le calcul de l’indemnité d’éviction, l'arrêt retient que la société locataire a transféré son fonds de commerce dans d'autres locaux, de sorte que son préjudice est nécessairement inférieur à la valeur de ce fonds. En statuant ainsi, par un motif impropre à exclure l'indemnisation sollicitée de la perte du droit au bail, la cour d'appel a violé l’article L.145-14 alinéa 1 du code de commerce. (Cass. 3°civ., 28-03-2019, n° 18-11.739, F-D)

 

  • L'autorité de la chose jugée ne peut être opposéelorsquedes événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice. Ainsi, faute de réinstallation du locataire évincé, les juges peuvent condamner celui-ci, sur le fondement de la répétition de l’indu, à rembourser les indemnités de remploi, pour trouble commercial et pour frais de déménagement, que le bailleur avait été condamné à lui verser par une décision de justice devenue irrévocable à la suite du non- renouvellement du bail. (Cass.3°civ., 28 mars 2019, n°17-17501, FS-P+B+I)

 

  • Le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds. (Cass.3°civ., 11 juillet 2019, N° 18-16993)

 

  • En cas de non-renouvellement du bail, le locataire qui sous-loue une partie des locaux loués et continue d'exploiter un fonds de commerce dans l'autre partie a droit à une indemnité d'éviction, mais seulement pour la partie des locaux qu'il exploite. Il ne peut pas prétendre à une telle indemnité pour la partie distincte des lieux dans laquelle le sous-locataire exploite un fonds de commerce différent. (Cass. 3°civ., 10 octobre 2019, n° 18-19.662, F-D)

 

4-2 – INDEMNITE D’OCCUPATION        

 

  • Un preneur ayant obtenu la nullité de son bail doit payer une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance des lieux pendant la durée de la procédure en nullité, même s'il ne les a pas exploités. (Cass. civ. 3, 21-02-2019, n° 18-11.109, F-D)

 

  • L'indemnité d'occupation doit être égale au loyer du bail échu a défaut de demande de fixation à la valeur locative (Cass. 3°civ., 14 mars 2019 n° 18-11991).

 

  • En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci n’est tenu de payer le prix du bail que pendant le temps nécessaire à la relocation. Des dommages-intérêts peuvent éventuellement être dus en sus en cas d’abus, sous réserve pour le juge de caractériser l'abus commis. (Cass. civ. 3, 20-06-2019, n° 18-19.703, F-D)

4-3 – IMAINTIEN DANS LES LIEUX    

4-4 – DROIT DE REPENTIR   

  • L'exercice sans réserve du droit de repentir, impliquant l'acceptation irrévocable du renouvellement du bail, fait obstacle à la poursuite d'une instance en résiliation engagée avant l'exercice de ce droit. (Cass. civ. 3, 24-01-2019, n° 17-11.010, F-D)

 

  • L'exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer. (Cass. 3° civ. 3, 12 septembre 2019, n° 18-18.218, F-D)

 

4-5 – DROIT D'OPTION     

  • En cas de congé avec offre de renouvellement, le bailleur ne peut rétracter son offre de renouvellement sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction que s’il justifie d’un motif grave et légitime ou que s’il est établi que l’immeuble est insalubre ou dangereux. (Cass. 3° civ., 12 septembre 2019, N° 18-18590)

 

V -     LOYER ET ACCESSOIRES  

 

5-1 – DEPLAFONNEMENT     

  • Le bailleur qui a accédé aux améliorations faites par le Preneur lors du premier renouvellement peut en tirer un motif de déplafonnement lors du second renouvellement (Cass.3° civ., 14 mars 2019, n° 18-13221).

 

  • Lors du renouvellement, le loyer indiciaire doit être calculé sur la base du loyer applicable à la date de prise d’effet du bail nonobstant la fixation d’un loyer révisé en cours de contrat. Une telle révision ne constitue pas une modification notable des obligations respectives des parties de nature à constituer un motif de déplafonnement (Cass.3ème civ, 11 avril 2019, n°18-14.252, FS-P +B+ I).

 

  • Si les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués mais constituent également des améliorations, c'est le régime des améliorations qui prévaut. Leur prise en compte s'effectuera soit lors du premier renouvellement soit lors du second selon que le bailleur aura participé ou non à leur financement. (CA Paris, 5, 3, 10-04-2019, n° 17/12035)

  • Les modifications apportées par la loi aux clauses du bail renouvelé, quant à la charge des travaux, sont de nature à entrainer un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé, si elles présentent un caractère notable. La modification résultant de l'application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, en ce qui concerne la charge des travaux, n'est pas suffisamment notable pour entrainer un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé (CA Paris, 5-3, 3 avril 2019,  n° 17/21462)

 

5-2 – CLAUSE D'ECHELLE MOBILE   

5-3 – LOYER BINAIRE

 

5-4 – LOYER DU BAIL REVISE

 

5-5 – LOYER DU BAIL RENOUVELE

 

5-6 – PAS DE PORTE - DROIT D'ENTREE - DROIT AU BAIL          

  • Un pas de porte stipulé dans un bail dérogatoire au profit du bailleur en cas de conclusion d’un bail commercial à l’issue, ne survit pas de plein droit dans le bail commercial, sauf stipulation expresse y insérée. (CA Rennes, 23-01-2019, n° 16 02901)

 

  • Le droit d'entrée dû lors de la conclusion d'un bail commercial doit, en principe, être regardé comme un supplément de loyer qui constitue, avec le loyer lui-même, la contrepartie d'une opération unique de location, et qui est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au même titre que celui-ci, et non comme une indemnité destinée à dédommager le bailleur d'un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine. La seule circonstance que le bail commercial se traduise, pour le preneur, par la création d'un élément d'actif nouveau, compte tenu du droit au renouvellement du bail que celui-ci acquiert, ne suffit pas pour caractériser une telle dépréciation. (CE 3/8 ch.-r., 15-02-2019, n° 410796)

 

VI -     RAPPORTS CONTRACTUELS  

 

6-1 – OBLIGATION DE DELIVRANCE   

  • La cour d’appel a retenu que la chose louée n'avait pas été totalement détruite puisque le parking subsistait en partie avant et pouvait être utilisé par une société pratiquant l'activité de location de voiture, même si la station de lavage et un bureau et une pièce attenante étaient endommagés. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dégâts provoqués par l'incendie avaient rendu le bien loué impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. (Cass. civ. 3, 07-02-2019, n° 17-31.145, F-D)

 

  • En application de l'article 1719 du code civil qui impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail, le locataire évincé est fondé à réclamer au bailleur l'indemnisation du trouble de jouissance occasionné par les infiltrations d'eau récurrentes et l'état de vétusté des locaux, y compris pendant la période où il se maintient dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce. (CADijon, 07-02-2019, n° 17 /01785)

 

  • La clause d’un bail stipulant que le loyer est dû même en cas de privation de jouissance consécutive à des travaux ou que les lieux loués sont pris « en l’état » n’est pas de nature à faire échec à l’obligation de délivrance à la charge du bailleur. Au rang des obligations du bailleur figure celle lui imposant de délivrer à son locataire des lieux conformes à leur destination. Il en résulte qu’un bailleur a manqué à son obligation de délivrance s’il n’a pas fourni un bac à graisse pour une activité de restauration de viande dont l’activité n’est pas exploitable faute de satisfaire aux normes sanitaires. (CA Limoges, Ch. civ., 7 février 2019, n° 18/00349) L’ancien propriétaire de l’immeuble ayant été condamné à réaliser des travaux, l’adjudicataire de l’immeuble est tenu envers le locataire, depuis son acquisition, de l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué. (Cass.3° civ., 21 février 2019, n° 18-11.553, FS-P+B+I)

 

  • L’article 1719 du code civil impose au bailleur une obligation de délivrance juridique et matérielle qui est la contrepartie principale du loyer versé et qu’il doit la respecter dès la prise d’effet du bail et pendant toute sa durée. Le bailleur est donc tenu de mettre à la disposition du preneur un local dans lequel il peut exploiter son activité tant d’un point de vue juridique que d’un point de vue matériel En l’espèce, le four de la boulangerie a pris feu. L’expert judiciaire a constaté que le conduit d’évacuation des gaz de combustion du four n’était pas conforme aux normes et il a constaté la dangerosité du four. La remise en fonctionnement du four a été interdite par les pompiers, l’état de péril imminent a été demandé par l’expert à la mairie et le preneur a perdu son fonds de commerce, inexploitable depuis le sinistre. Il en résulte que bailleur a manqué à son obligation de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail à savoir l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie et ce manquement justifie la résiliation du bail aux torts du bailleur qui doit payer l’équivalent de la valeur du fonds de commerce. (CA Caen, 2e ch. civ. et com., 7 Mars 2019, n° 17/00854).

 

  • Lorsque le bail ne stipule aucune obligation contractuelle à sa charge, le bailleur n’est tenu d’aucune obligation légale de garantir la commercialité d’une galerie marchande. (3ème civ, 11 avril 2019 – n°18-12076).

 

  • Pour résilier le bail aux torts exclusifs de la locataire et considérer qu'il lui incombait de réaliser les travaux nécessaires à l'accueil du public, l'arrêt retient que la clause stipulant que la destination contractuelle est l'exploitation de tous commerces n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à supporter les travaux nécessaires à une exploitation spécifique des lieux qui n'aurait pas été spécialement prévue et serait différente de la destination initiale. En statuant ainsi, alors que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le bail, la cour d'appel a violé l’article 1719 du code civil. (Cass. civ. 3, 04-07-2019, n° 18-17.107, F-D).

 

6-2 – CHARGES ET TAXES RECUPERABLES

  • Lorsque la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, a été mise contractuellement à la charge du preneur, le montant de l’impôt foncier doit être déduit de la valeur locative par application de l'article R.145-8 du code de commerce, aux termes duquel les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se s’est déchargé sur le preneur sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. (Cass. civ. 3, 23-05-2019, n° 18-14.917, F-D)

 

  • Lorsque le paiement de la taxe foncière par la locataire n'a pas été expressément prévu au bail, mais que celui-ci met à la charge du preneur , le bailleur est en droit de refacturer la taxe foncière au preneur (Cass. civ. 3, 12-09-2019, n° 18-18.018, F-D)

 

6-3- TRAVAUX ET REPARATIONS

6-4 – MISE EN CONFORMITE

 

  • Les travaux de mises aux normes handicapés incombent, sauf clause expresse contraire, au bailleur soit au titre de son obligation de délivrance lorsque les normes existent à la date d'établissement du bail, soit au titre de son obligation d'entretien lorsqu'elles entrent en vigueur en cours de bail, en vertu de l'article 1719-1° ou 1719-2° du code civil. (CA Agen 19 janvier 2019, n° 16/01462)

 

En l'espèce, le bail ne contient pas de clause imposant de manière claire et précise au preneur de supporter les travaux imposés au titre de l'accessibilité des ERP aux personnes handicapées ou à mobilité réduite. En effet, l'article 4 du bail intitulé « transformations » stipule que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité », clause qui ne peut, de par sa généralité, s'analyser comme opérant un tel transfert de charge. De plus l'autre clause intitulée « obligations du bailleur » ajoute que « pour tout ce qui n'est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages », ce qui confirme l'absence de dérogation au principe de prise en charge de ces travaux par le bailleur.

 

6-5 – DROIT DE PREFERENCE

 

6-6 – ACCESSION   

  • En présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, les travaux d’améliorations apportées aux lieux loués par la société locataire sont sans incidence sur la fixation du loyer, jusqu’à la sortie des lieux du preneur. Ainsi, en l’absence d’autres motifs de déplafonnement, le loyer est fixé à la valeur indiciaire. (CA Toulouse, 2° ch., 19 Juin 2019, n° 17/04677).

 

6-7 – CLAUSE RESOLUTOIRE

 

6-8 – CONDITIONS D'EXPLOITATION   

  • Aux termes de l’article 595, alinéa 4, du code civilIl est admis qu'en application de ces textes, un usufruitier ne peut renouveler un bail commercial sans le consentement du nu-propriétaire. Toutefois, en vertu de l'article L.145-10 du code de commerce, la demande de renouvellement adressée au gérant de l'immeuble est valable et celui-ci est réputé avoir qualité pour recevoir la demande de renouvellement. Il en résulte qu’en cas de démembrement de propriété, la demande de renouvellement signifiée au seul gérant de l’immeuble est valable. (CA Paris, 5, 3, 13-02-2019, n° 17/02480)

 

  • Un preneur, qui a eu au cours du bail la jouissance paisible d’emplacements de stationnement situés sur des parties communes de l’immeuble, attenantes aux locaux loués et qui n’en bénéficie plus, subit à compter de cette privation un préjudice né de la baisse de valeur de son fonds de commerce privé de tout stationnement privatif, lequel doit être indemnisé. (Cass. civ. 3, 10-10-2019, n° 18-19.855, F-D)

 

6-9 – DEPOT DE GARANTIE – CAUTION

  • L’article L. 145-16-2 du Code de commerce, issu de la loi «Pinel» (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014), qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate. Aussi, la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties. Cet article n’est donc pas applicable qu’aux baux conclu ou renouvelés postérieurement à la prise d’effet de la loi « Pinel ». (Cass. 3°civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121, FS-P+B+I)

 

  • Le silence de la transaction sur le dépôt de garantie ne signifie nullement qu’il doit rester acquis au bailleur. Pour la Cour de cassation, lorsque la transaction ne contient aucune mention relative au dépôt de garantie, il en résulte qu’elle ne règle pas le sort de cette somme après libération des lieux. La Cour rappelle que la portée d’une transaction doit faire l’objet d’une interprétation restrictive : elle ne saurait donc être étendue à des questions qui ne sont pas expressément visées par la convention. (Cass. civ. 3, 11-04-2019, n° 18-16.061, FS-P+B+I)

 

6-10 – CAPACITÉ DES PARTIES

 

  • Un avenant de réduction du loyer, consenti par le seul usufruitier sans le consentement du nu propriétaire, est nul en vertu de l'article 595 alinéa 4 du Code civil (Cass.3° civ., 14 mars 2019, n° 17-27560).

 

VII -     CESSION ET SOUS-LOCATION   

 

7-1 – CESSION  

  • Si le cédant et le cessionnaire ne respectent pas les stipulations contractuelles visées au bail commercial encadrant la cession du droit au bail ou du fonds de commerce, la cession est inopposable au bailleur. Si les clauses interdisant la cession du bail à l’acquéreur du fonds sont prohibées, les clauses restrictives du droit de céder sont au contraire autorisées. (CA Paris, 5, 3, 20 Février 2019, n° 17/15150)

 

  • Ayant relevé qu'aux termes du bail, la cession du droit au bail était subordonnée à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable et écrit du bailleur et que le refus ne pouvait être discrétionnaire mais devait revêtir un caractère légitime la cour d'appel, qui a constaté que le bailleur, notifiant son refus à la locataire n'alléguait aucun motif à l'appui de celui-ci, a pu, sans ajouter au bail, en déduire que ce refus était constitutif d'un abus justifiant l'indemnisation du préjudice causé (Cass. civ. 3, 09-05-2019, n° 18-14.540, F-D).

 

7-2 – SOUS-LOCATION 

  • Dès lors que contractuellement le locataire principal est le seul et unique redevable des loyers et de l’exécution des stipulations contractuelles et que les locaux ont été déclarés indivisibles dans la commune intention des parties, si le sous-locataire se maintient dans les lieux c’est le locataire principal qui est redevable de l’indemnité d’occupation, même après la délivrance du congé et la libération des lieux par ses soins. (CA Versailles, 02-04-2019, n° 18 00049)

 

  • Le motif grave et légitime est constitué bien que la sous-location ait cessé, dès lors qu’en contravention aux stipulations expresses du bail la sous-location, bien qu’autorisée, n’a pas été consentie par acte authentique et qu’une copie exécutoire n’a pas été remise au bailleur, ce qui a fait obstacle à sa faculté de solliciter éventuellement une augmentation du loyer. (CA Paris, 5, 3, 10-04-2019, n° 17/15629)

 

  • Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. (Cass. civ. 3, 12-09-2019, n° 18-20.727, FS-P+B+R+I)

 

 

VIII -    DESTINATION ET DESPECIALISATION

 

IX -      CONTRATS HORS STATUT     

 

9-1- BAUX DEROGATOIRES

9-2- CONVENTIONS D'OCCUPATION PRECAIRE

 

  • Dans le cadre de l'application de l'article L. 145-5-1, la durée de l'occupation n'est pas un critère distinctif permettant, notamment, de caractériser l'existence d'une précarité objective, ni même d'écarter ce critère, le texte lui-même indiquant explicitement que la convention d'occupation précaire, « quelle que soit sa durée », ne se caractérise qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. (CA Paris, 1, 8, 15-03-2019, n° 18/19844)

 

  • Lorsqu’il a été constaté, d’une part, qu’il existait un projet de cession portant sur le fonds de commerce ou le droit au bail de la locataire, ce qui excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux et, d’autre part, qu’au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, la locataire était restée dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition,il en résulte qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce. (Cass.3°civ., 12 décembre 2019, n°18-23784)

 

9-3- CONTRATS DE LOCATION-GERANCE

9-4- BAUX EMPHYTEOTIQUES ET BAUX A CONSTRUCTION

 

  • Conformément à l’article L. 251-6 du code de la construction et de l’habitation, tous les contrats de location conclus par le preneur d’un bail à construction s’éteignent lorsque le bail arrive à terme. (Cass.3°civ., 4 avril 2019, n° 18-14049).

 

Depuis la prise d’effet de la loi « ALUR » du 24 mars 2014, cette règle fait désormais l’objet d’une dérogation pour les baux d’habitation, mais continue à s’appliquer de plein droit pour les baux commerciaux.

 

  • La garantie d'éviction a pour objet d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci. Elle constitue ainsi le prolongement naturel de l'obligation de délivrance dont elle assure la pérennité. Ouvre droit à la garantie d’éviction du cédant, la cession d’un droit au bail qui, au lieu de conférer au cessionnaire les droits attachés à un bail commercial, ne lui donne que le bénéfice d’un sous-bail consenti par un emphytéote, sans droit au maintien dans les lieux ni droit au renouvellement ou indemnité d’éviction à l’expiration du bail emphytéotique, ce qui affecte la nature et l’étendue du droit cédé. Par ailleurs, l’acquisition d’un fonds de commerce comportant un droit au bail qui ne confère pas de droit au renouvellement au-delà de l’expiration du bail emphytéotique cause un préjudice matériel actuel et certain au cessionnaire. (Cass. civ. 3, 10-10-2019, n° 18-16.063, F-D)

 

9-5 – CONTRATS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER

 

9-6 – AUTORISATIONS D’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC

 

X -     PROCEDURE- COMPETENCE- PRESCRIPTION 

 

  • Les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné, n'ont vocation à s'appliquer qu'en cas de tacite prorogation du bail et non à l'occasion d'un congé donné à l’expiration d’une période triennale, lequel doit être donné au moins six mois avant la fin de la période triennale. (Cass. civ. 3, 07-02-2019, n° 17-31.229, F-D).

 

  • L'inexactitude de l'indication selon laquelle les demandeurs à la fixation du loyer étaient crédit-preneur pour l'un et crédit-bailleur pour l'autre, en ce qu'elle ne précisait pas qu'elle ne se rapportait qu'à un lot et non à tous les locaux, n'affecte pas la validité du mémoire préalable et ne lui retire pas son effet interruptif du délai de prescription. (Cass.3°civ., 14 mars 2019, N°18-11486).

 

  • Une cour d’appel ne peut écarter, sans l'examiner, un rapport d'expertise établi non contradictoirement à la demande d'une partie mais régulièrement produit aux débats postérieurement au dépôt du rapport de l’expert nommé par le tribunal, au motif de l'existence d'un rapport d'expertise judiciaire (Cass. 3°civ., 11 avril 2019, N° 18-17322)

 

  • Ayant relevé que les charges de copropriété n'étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action en répétition de ces charges indûment payées n'était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 (Cass. civ. 3, 09-05-2019, n° 16-24.701, FS-P+B+I)

 

En l’espèce, la société bailleresse avait constamment facturé à la société preneuse au titre des charges locatives les charges de copropriété lui incombant en sa qualité de copropriétaire des lieux loués, alors que le bail n’imputait pas au preneur le remboursement des charges de copropriété incombant à la bailleresse au titre des charges locatives.  Si le bail avait stipulé que les charges de copropriété étaient remboursables par le preneur, la prescription aurait été de 5 ans. Toutefois, il ne s’agit pas ici d’une répétition de charges contractuellement stipulées, mais d’un indû extra-contractuel. C’est donc la prescription de droit commun qui s’applique.

 

  • Une clause d'élection de domicile qui stipule que, pour l’exécution du bail et de ses suites, y compris la signification de tous les actes, le bailleur fait élection de domicile à son siège social, n'est pas suffisamment précise pour constituer une stipulation contraire à l'article L.145-10 du code de commerce, lequel dispose que la demande de renouvellement peut régulièrement être signifiée au siège social du mandataire du bailleur. (CA Paris, 5, 3, 03-07-2019, n° 18/06018)

 

  • Relève de la compétence du juge judiciaire l’action tendant à voir sanctionner la violation par la commune de son obligation de délivrance en raison de l’impossibilité d’accéder aux locaux loués dès lors que le contrat de bail portait sur un immeuble dépendant du domaine privé, peu important que le locataire soit privé de la jouissance suite à l’effondrement d’une voie communale. (Cass.civ.1, 4 juillet 2019, n°18-20.842, F-P+B)

 

  • L’article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donné congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. En vertu du principe « , la faculté spéciale conférée au preneur de donner son congé par lettre recommandée ne doit pas être mise à mal par l’application de règle générale de l’article L. 145-9 du code de commerce qui impose l’acte extra-judiciaire. (Cass. 3° civ., 24 octobre 2019 n° 18-24077 FP+B+I)

 

Toutefois, certaines difficultés restent à trancher. Il s’agit notamment de savoir si la lettre recommandée peut être également utilisée pour les congés donnés en fin de bail, lorsque celle-ci, bien que correspondant à une échéance triennale, ne constitue pas stricto sensu une « période triennale ». Même problème dans le cas d’un congé donné par le preneur pendant la période de tacite prolongation du bail. Selon nous, la prudence impose alors de recourir dans de telles hypothèses à un acte extrajudiciaire.

 

XI -      PROCEDURES COLLECTIVES

 

  • Engage sa responsabilité et doit assumer financièrement la perte de chance de relouer les locaux, l’administrateur judiciaire qui, informé dans le mois du défaut de paiement des loyers, n’a pas procédé à la résiliation du bail alors que la trésorerie de la société ne permettait pas de payer les échéances locatives. (CA Paris, 5, 9, 28 Février 2019, n° 17/00078)

 

  • Dans le cadre d’une procédure collective, le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce. (Cass.com., 9 octobre 2019, n° 18-17.563, FS-P+B+I)

 

XII -     LEGISLATION ET REGLEMENTATION

 

XIII -    QUESTIONS PRIORITAIRES DE CONSTITUTIONNALITE – (QPC)

 

XIV -    RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE

 

XV -     DIVERS

 

  • Expertise « IN FUTURUM » : en rejetant une demande de mesures d'instruction par référence à une cause déjà jugée alors qu’elle devait se déterminer, pour en apprécier le bien-fondé, au visa des éléments invoqués par le demandeur, la cour d’appel n’a pas justifié sa décision. En outre, en statuant ainsi sans rechercher, de façon concrète, si les mesures d'instruction demandées ne permettaient pas de concilier le droit à la preuve et le droit au secret des affaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale. Enfin, en se déterminant par une motivation fondée sur la seule absence de preuves relative à des éléments que la mesure d'instruction sollicitée avait précisément pour objet d'établir, sans dire en quoi la demande visait à pallier une carence du demandeur dans l'administration de la preuve, la cour d’appel n'a pas donné de base légale à sa décision. (Cass.com., 5 juin 2019, n°17-22192 FS-P+B)

 

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